Publicatie: 27 juni 2019

Alphons van Dam is onze specialist op onder andere het gebied van inspecteren van monumentaal vastgoed. Hij weet als geen ander wat er allemaal bij het inspecteren van een monument komt kijken. Waarom het inspecteren van een monument expertise vraagt en niet zomaar kan worden vergeleken met het bouwkundig inspecteren van willekeurig vastgoed, leest u hier.

Daarnaast leest u wat de mogelijkheden zijn en de meerwaarde is van het inspecteren van vastgoed op onbereikbare plaatsen met een drone.

Alphons, vanaf wanneer ben jij betrokken bij het inspecteren van monumenten?
Ik ben ruim 15 jaar als inspecteur werkzaam geweest bij het Erfgoedhuis afd. Monumenten. Eigenlijk als inspecteur van noodzakelijk onderhoud om deze efficiënt te beheren en te onderhouden voor opdrachtgevers. Inmiddels werk ik twee jaar bij Alphaplan waar ik ook monumentale panden mag inspecteren voor onze opdrachtgevers.

Heb je hiervoor een speciale opleiding gevolgd?
Jazeker. De tweejarige opleiding ‘Middenkaderfunctionaris monumentenzorg’ aan het Koning Willem I college in Den Bosch.

Wat is het verschil tussen een bouwkundige inspecteur en een inspecteur die monumenten inspecteert?
Een inspecteur vastgoed inspecteert vanuit commercieel perspectief. Een inspecteur monumenten inspecteert vanuit instandhouding van gebouwen. Die hebben namelijk niet voor niets een beschermde status. Beide functies zijn in grote lijnen gelijk. Een vakkundig inspecteur laat niets onopgemerkt. Ook niet binnen de kaders van wet- en regelgeving, veiligheid of de bruikbaarheid van een gebouw. Een opname van modern (commercieel) vastgoed is naar een vooraf opgesteld onderhoudsscenario en exploitatieperiode. Een inspecteur monumenten let daarnaast ook nog op de historische waarde van constructies, elementen en materiaal. Opname betekent praktisch altijd instandhouding van.

Waarom adviseer jij de opdrachtgever om altijd een specialist in te schakelen?
Wat je niet kent, zie je niet. Dat is het belangrijkste wat ik mijn jaren in het erfgoed heb geleerd. Voor het inspecteren en beoordelen van (monumentaal) vastgoed heb je gedegen bouwhistorische kennis nodig. Kennis van vooral constructies en materiaal. Hoe is iets nu werkelijk opgebouwd of afgewerkt? Hoe kun je dit eventueel verbeteren?

Vooral materiaalkennis van bijvoorbeeld leisteen, natuursteen, lood en koper kunnen specialistische aandacht vragen. Wat is de maximale levensduur en natuurlijke degradatie van deze materialen? Welk periodiek onderhoud vergt dat? Dat weet een specialist.

“Wat je niet kent, zie je niet”

Met een monument heb je te maken met aanvullende regelgeving. Wat zijn de grootste valkuilen voor een eigenaar van monument(en)?
Het ontbreken van kennis over wet- en regelgeving. Verschil in rechten tussen gemeentelijk- en rijksmonument. Bijv. een financiële ondersteuning (subsidie) voor onderhoud. Een beschermde status van een monument gaat soms verder dan de voorgevel. Wat mag wel of en wat mag niet.

Het vergunningstraject voor een monument duurt langer dan voor niet-monumentale panden. Een monument vraagt om specialistisch onderhoud. Kosten voor onderhoud en restauratie vallen veelal hoog uit vanwege bijvoorbeeld gebruik van speciale materialen en technieken.

Voor groot onderhoud voor een monument  zijn veel meer stelposten opgenomen in de aannemersbegroting dan bij regulier vastgoed. Dit komt doordat de hoeveelheid aantasting aan bijvoorbeeld een monumentaal dak moeilijker op te nemen is of in te schatten. Een klein deel onvoorzien is eigenlijk normaal in de restauratie. Niet in commercieel vastgoed.

Daarnaast heb je te maken met de monumentencommissie. Zij kijken kritischer naar een gebouw dan bijvoorbeeld welstand. Als je weet hoe een proces precies werkt, dan versnel je ook het proces voor de opdrachtgever. Die is daar blij mee.

Hoe bereid je je voor voordat je naar locatie (monument) gaat?
Te beginnen met deskresearch; bouwjaar, onderhoudshistorie, eventueel tekeningen bestuderen, checken van benodigd materiaal.

Eventuele voorbereiding in verband met de bereikbaarheid. In het geval we een hoogwerker nodig hebben, moeten we rekening houden met het aanvragen van een dagvergunning. Inmiddels zijn we zover dat we inspecties doen met behulp van drones. Hiermee kunnen we ook de moeilijk bereikbare plaatsen grondig inspecteren en in kaart brengen. Goed beslagen ten ijs komen, is het halve werk.

Is het anders dan bij een reguliere opname?
Mijn mening voor het inspecteren van een monument is dat je bouwhistorisch besef, interesse en kennis moet hebben. Anders weet je niet waar je het over hebt. Je moet niet alleen vastleggen wat eraan schort. Maar ook weten erbij komt kijken om iets te herstellen of te onderhouden. Niet alleen eventuele gebreken vastleggen, maar ook nadenken over de toe te passen materialen en de handelingen die uitgevoerd moeten worden. Daarbij geldt dat in het restauratievak de onderhoudsingrepen vaak vele malen intensiever zijn dan in modern vastgoed.

Heb je voor het inspecteren van monumenten andere (speciale) inspectiegereedschappen nodig?
Aan onze opdrachtgever(s) stel ik altijd eerst een visuele inspectie voor. Daar kom je, zolang de kennis, bereikbaarheid en toegankelijkheid er is, heel ver mee. Voor relatief lage kosten. Dit werkt efficiënt en kostenbesparend voor een opdrachtgever.

Op basis daarvan zetten we vervolgstappen uit met behulp van specialistisch materiaal. Dit kan een laagdiktemeter zijn voor schilderwerk, dataloggers, oppervlaktevochtmeters voor steenachtige of houten materialen, luchtvochtigheidsmeters, maar ook het inzetten van een drone om ook de moeilijk bereikbare plaatsen te inspecteren. Dit kan bijvoorbeeld door direct live mee te kijken op een scherm wanneer de drone-operator de inspectievlucht uitvoert of op een scan die de drone maakt op basis van honderden foto’s. Achteraf kun je op deze scan tot op de centimeter nauwkeurig inzoomen.

Zijn er nog andere afwijkende zaken die nodig zijn om een monument te kunnen/mogen inspecteren?
Bereikbaarheid van hoger gelegen bouwdelen is een veel voorkomend probleem. Op dit moment mag je op veel plaatsen met een drone inspecteren, maar op veel locaties mag dat ook nog niet. Er gelden duidelijke regels en in sommige gevallen geldt dat je een vergunning nodig hebt. Vanaf 2020 wordt een aantal zones die nu verboden zijn vrijgegeven voor het vliegen met een drone. Het helpt dan ook om te werken met een dronespecialist. Drone-operators hebben de zwaarste licentie en kunnen zo toegang krijgen waar de meeste anderen dat niet hebben.

Wat is er nu echt anders aan het inspecteren van een monument t.o.v. regulier vastgoed?
Het grote verschil is de benadering. Benadering van een monument is instandhouding voor de komende generaties. Een bouwwerk heeft niet voor niets een beschermde status gekregen en valt onder de (aanvullende) Monumentenwetgeving. Benadering van (commercieel) vastgoed is naar aspecten opdrachtgever of eigenaar, onderhoudsstrategie, vastgestelde exploitatieperiode, reguliere wet- en regelgeving etc.

Kleinere verschillen zijn dat je bijvoorbeeld moet letten op het schilderwerk. Afhankelijk van de leeftijd van een monument zitten hier gemiddeld veel vierkante meters houten onderdelen in. Bijvoorbeeld de ramen, kozijnen of een frieslijst in de gevels. Door de vele houtverbindingen die aanwezig zijn is het schilderwerk vaak gevoelig voor scheurvorming van verflagen op de houtverbindingen. Een ander voorbeeld is een gepleisterde gevel. Ook het schilderwerk hiervan is intensief in het onderhoud. En van groot belang voor beiden is een geschikt product aan te brengen. Een specialist kan u daarin adviseren.

Het schilderonderhoud is uiteraard vaak de grootste en meest voorkomende kostenpost voor een eventuele subsidieaanvraag voor een rijksmonument.

Om de hoeveel tijd adviseer jij om een inspectie uit te voeren en waarom?
Zonder bijzonderheden adviseer ik om de 6 jaar een inspectie uit te laten voeren. Gelijk met een gemiddelde schildercyclus van houtwerk. Het schilderwerk is veelal de grootste kostenpost in het onderhoud en is daarmee leidend voor de in instandhouding van het gebouw.

Wat doe je nu als je op bepaalde locaties niet kan komen, zoals op het dak? Heeft Alphaplan hier een oplossing voor?
In het verleden werd bij het ontbreken van bereikbaarheid gegrepen naar een hoogwerker, inspecteren met touw en veiligheidsharnas of zelfs een kraan met bak. Ik ben blij met de doorontwikkeling van drones. Deze zijn inmiddels zo stabiel dat een technische opname op hoogte praktischer en kwalitatief hoogwaardig wordt. Ik zie deze moderne ontwikkeling als meerwaarde voor het inspecteren van historische panden. Het inscannen van de binnenzijden van monumenten vindt ik ook zo’n mooie ontwikkeling. Jaren terug moest je alles zelf inmeten. Dat kan tegenwoordig sneller en efficiënter. We zien dat de aanvragen om inspecties op hoogte met drones uit te voeren flink stijgen. De verwachting is dat dit nog verder toeneemt.

Hoe verwerkt Alphaplan de resultaten van een inspectie met een drone in een onderhoudsplan?
De hoeveelheden bepalen we aan de hand van tekeningen en/of foto’s. Op foto’s kunnen we tegenwoordig hoeveelheden bepalen. Mits een vaste maat wordt bepaald. De bevindingen verwerken we in een rapportage.

Is dit ook geschikt voor andere vormen van inspecties waar je niet op locatie kan komen?
Uiteraard. Alleen als de vergunningen zijn aangevraagd of het geen no-fly zone betreft. Inmiddels is dit ook al vastgelegd in Nederland. Zo had ik een aantal weken geleden een opname bij een consulaat in Den haag. Je begrijpt dat we hier geen drone konden inzetten in verband met de verstoring van de openbare orde.

Wat adviseer jij klanten als zij monumenten in hun bezit hebben?
Ontbreekt het u aan kennis of wilt u advies en ondersteuning op het gebied van onderhoud? Dan hebben wij de kennis en passie in huis om u hiermee van dienst te zijn. Ook bij het ontbreken van bereikbaarheid om de onderhoudsstatus in kaart te brengen kunnen wij eigenaren en beheerders van dienst zijn. Het inspecteren met een drone is vele malen efficiënter en goedkoper dan conventionele inspectiemethoden met hoogwerkers, kranen, abseilers, aanbrengen van permanente dakveiligheidsmiddelen, zoals dakhaken.

Het inzetten van een drone is snel, eenvoudig en een veilige optie (geen halsbrekende toeren meer op grote hoogtes, voorkomt ongevallen).
Denk aan:

• Kerkdaken (parochies, kerkelijke gemeentes, gemeentelijke torens).
• Woningen (vastgoed), vve’s (herbestemd erfgoed).
• Musea, overig utiliteit of instanties in monumentaal erfgoed.