Bouwtoezichthouder: toezicht op uitvoering van bouwwerken

Een bouwtoezichthouder houdt toezicht op de uitvoering van bouwwerken. Is dat dan niet hetzelfde als een opzichter? Niet helemaal. Opzichter is de oude naam van de bouwtoezichthouder. Maar zijn rol was toch niet helemaal hetzelfde. Je zou kunnen zeggen dat de opzichter is geëvalueerd tot bouwtoezichthouder. De bouwtoezichthouder van nu werkt aanmerkelijk professioneler voor deze tijd. De opzichter was op de bouw de vertegenwoordiger van de opdrachtgever. Dat ging verder dan het houden van toezicht. De opzichter bemoeide zich overal mee. Hij gaf aanwijzingen aan de metselaar, tegelzetter en andere vaklieden. Vaak waren dat onderaannemers. Hij noteerde de belangrijke zaken in zijn notitieboekje. Een klein en handzaam boekje dat in de jaszak paste. Meestal later in de bouwkeet netjes overgeschreven in zijn dagboek. En de belangrijkste en meer formele zaken in weekrapporten. Hij was vaak ook een vraagbaak voor de vaklieden en gaf goede bruikbare tips met betrekking tot de uitvoering. Een opzichter nam besluiten. Dat doet de moderne bouwtoezichthouder niet. De bouwtoezichthouder kan en moet slechts verwijzen naar de formele documenten. Vraagstukken met betrekking tot planwijzigingen legt hij voor aan de directievoerder. Daarover later meer.

Hiërarchie op de bouwplaats

De klassieke opzichter bemoeide zich overal mee. Hij gaf aanwijzingen aan de timmerman, stukadoor en andere vaklieden. Daarmee ging hij eigenlijk buiten zijn boekje. Hij was wel op de bouwplaats namens de opdrachtgever, maar hij was natuurlijk niet de directe opdrachtgever van de vaklieden. Dat was hun werkgever of hun opdrachtgever. Meestal was dat de aannemer, vertegenwoordigd door de uitvoerder. De uitvoerder hoorde dus eigenlijk de werkinstructies te geven aan de vaklieden. De bouwtoezichthouder is veel strikter in zijn rol en taak. Het woord bouwtoezichthouder geeft beter weer wat zijn rol is. Hij houdt toezicht op het bouwproject. Hij heeft meer een rol als waarnemer en rapporteur. Hij neemt wel behoorlijk exact waar en rapporteert ook exact en gericht. Voor het waarnemen heeft hij moderne techniek tot zijn beschikking. Daarover later meer. Hij rapporteert aan zijn leidinggevende of eventueel direct aan zijn opdrachtgever. De leidinggevende van de opzichter is in principe de directievoerder van het project. Dat kan de opdrachtgever zelf zijn of de opdrachtgever kan het gedelegeerd hebben aan een externe directievoerder. Bijvoorbeeld een directievoerder van Alphaplan. Bij kleine projecten kan het zijn dat de rol van de directievoerder en de bouwtoezichthouder door dezelfde persoon worden ingevuld. Die persoon moet dan wel zijn rollen goed gescheiden houden.

De bouwtoezichthouder neemt waar en rapporteert. De directievoerder interpreteert de waarnemingen en kan daar besluiten over nemen wanneer hij daartoe door de opdrachtgever is gemachtigd. Dat kan eventueel leiden tot planwijzigingen. De directievoerder laat die planwijzigingen dan administratief verwerken in de vorm van aangepaste tekeningen (versiebeheer is erg belangrijk) of aanpassingen op de bestektekst. Deze laatste worden besproken en vastgelegd in de verslaglegging van de bouwvergaderingen. Het doorvoeren van planwijzigingen door toezichthouders brengt risico’s met zich mee. Planwijzigingen hebben vrijwel altijd kostenconsequenties. Dat zal leiden tot meer- en / of minderwerk. De bouwtoezichthouder kan en mag daar dus geen besluiten over nemen. De directievoerder kan daarover overeenstemming bereiken met de aannemer. Eventueel na overleg met de opdrachtgever. Planwijzigingen kunnen ook tot gevolg hebben dat het plan niet meer voldoet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) of andere eisen. Ook daarvan mag niet verwacht worden dat de betreffende bouwtoezichthouder dat ter plaatse kan beoordelen. Er dient dus een duidelijke scheiding van verantwoordelijkheid te zijn tussen ontwerp en uitvoering. Het ontwerp moet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving en op de bouw moet iedereen er blindelings op kunnen vertrouwen dat het ontwerp goed is. Het kan zelfs noodzakelijk zijn dat een constructeur zijn berekeningen moet aanpassen door een planwijziging.

Opzichter woningcorporatie

Bij woningcorporaties wordt de term opzichter nog vaak gebruikt. Regelmatig benaderen woningcorporaties ons voor het inzetten van een van onze opzichters/bouwtoezichthouders. Bijvoorbeeld wegens ziekte van hun eigen opzichters. Onze bouwtoezichthouders hebben veel ervaring met toezichtwerkzaamheden voor woningcorporaties. Onze opzichters/bouwtoezichthouders zijn dus bekend met de centrale rol die zij bij een woningcorporatie vervullen tussen uitvoerder, bewoners en de woningcorporatie. Zij zijn uitstekend in staat de projectplanning, kwaliteitsafspraken en het budget te bewaken. Daarnaast speelt natuurlijk het sociale aspect, het contact met de bewoners, een grote rol. Onze bouwtoezichthouders onderhouden tijdens het project voor u het contact met de bewoners, beantwoorden hun vragen, stellen de mensen gerust en monitoren of het project naar wens verloopt. Vaak moeten ze de aannemer aanzetten tot goede, complete en juiste communicatie met de bewoners. Woningcorporaties huren onze opzichters/bouwtoezichthouders vaak in voor: sloop, nieuwbouw, renovatie, groot-onderhoud (mjop), dagelijks onderhoud (dagelijkse klachten, bijvoorbeeld lekkage), mutatie-onderhoud, ondersteuning met verhuur (woningopname en uitgifte / sleuteloverdracht), onderzoek einde levensduur verwachtingen.
Daarnaast detacheren wij onze bouwtoezichthouders ook regelmatig voor technische ondersteuning en onderzoek naar de oorzaak en gevolgen van gebreken (lekkageklachten, maar ook brandveiligheid vraagstukken). Voor het onderzoeken of inspecteren van vochtproblemen, lekkages en condensproblemen maken we gebruik van warmtebeeldcamera’s, dataloggers en vochtmeters. Bij omvangrijke projecten kan het noodzakelijk zijn dat we de ruimte of het object inscannen met een 3D-laserscanner om de exacte situatie vast te leggen. In het algemeen worden onze opzichters/bouwtoezichthouders bij woningcorporaties ingezet voor de ondersteuning van:

• verhuur;
• dagelijks onderhoud;
• mutatieonderhoud.

Mutatieopzichter

Een mutatieopzichter beoordeelt het vastgoed bij de wisseling van huurders. De vertrekkende huurder dient de woning in principe achter te laten zoals hij hem in gebruik heeft genomen. Met de nieuwe huurders wordt vastgelegd dat zij de woning in een goede staat in gebruik nemen. Wanneer die op hun beurt weer vertrekken moeten ze de woning ook weer netjes achterlaten. Een mutatieopzichter is dus de contactpersoon namens woningcorporaties voor oude en nieuwe huurders. De mutatieopzichter speelt vaak ook een rol in de communicatie met aannemers over het mutatieonderhoud. Dat is het onderhoud dat aan de woning plaatsvindt tussen het vertrek van een oude huurder en de komst van de nieuwe huurder.

Mutatieopzichter woningbouw

Onze opzichters/toezichthouders worden regelmatig als mutatie opzichter ingezet op projecten van woningcorporaties. Hun taak is controleren of de woningen nog voldoen aan de uitgangspunten (programma van eisen van de woningcorporatie). Een huidige trend bij woningcorporaties is dat er geen groot onderhoud wordt gepleegd, maar op verzoek van de huurder keuken, douche of toilet wordt vervangen in bewoonde situatie. Onze mutatieopzichters hebben daarnaast ook de taak om onderhoudsmedewerkers en/of de aannemer aan te sturen bij de uitvoering van werkzaamheden. De mutatieopzichter zorgt voor de juiste gegevens en is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het onderhoud en de administratieve afhandeling.

Opzichter onderhoud / opzichter planmatig onderhoud

Een opzichter onderhoud begeleidt de onderhoudswerkzaamheden die uitgevoerd worden volgens de meerjarenonderhoudsprognose (mjop). Bijvoorbeeld schilderwerk of vervangen van dakbedekking.

Opzichter beheer en onderhoud

Het beheer en onderhoud van uw vastgoed is voor vastgoedeigenaren van groot belang. Wij kunnen u ondersteunen bij het opstellen van een meerjarenonderhoudsprognose of -planning (mjop). Daarbij brengen wij het noodzakelijk planmatig onderhoud in beeld met een begroting van de kosten die daarmee gemoeid gaan (meerjarenonderhoudsbegroting, mjob). In de meerjarenonderhoudsprognose geven wij dus aan wat u jaarlijks zou moeten onderhouden om uw vastgoed op het door u gedefinieerde niveau te houden. U kunt dit niveau definiëren volgens de norm NEN 2767. Zo voorkomt u onvoldoende reserveringen en onaangename verrassingen. Onze bouwtoezichthouders kunnen voor u toezicht verzorgen op het uitvoeren van het geplande onderhoud.

Opzichter onderwijsgebouwen

De onderwijssector is een sector waar wij veel voor werken. Regelmatig houden onze bouwtoezichthouders toezicht op de bouw of renovatie van onderwijsgebouwen. Het gaat soms om het vervangen van bestaande onderwijsgebouwen door nieuwbouw op dezelfde locatie of op een nieuwe locatie. Maar ook renovatieprojecten in deze sector komen veel voor. Vaak zijn er bouwkundige aanpassingen aan scholen door aanpassing van de regelgeving. Deze moeten vaak seriematig worden doorgevoerd voor alle gebouwen van een onderwijsinstelling. Bijvoorbeeld met betrekking tot ventilatie: Frisse scholen.

Voorbeeld renovatieproject onderwijsgebouw