Bouwkostenmanagement

NTA 2581
Ons meetrapport voldoet aan de kwaliteitseisen zoals vastgelegd in de NTA 2581. De NTA 2581 is een technisch afspraak die in 2011, op initiatief van de branchevereniging 'De Vierkante Meter' is geïntroduceerd. De NTA 2581 is een aanvulling op de norm NEN 2580. Feitelijk is in de NTA 2581 vastgelegd hoe je meetrapporten volgens NEN 2580 moet opstellen en welk onderscheid tussen metingen moet worden gemaakt.

De NTA 2581 gaat in op de minimumeisen die worden gesteld om tot een kwalitatief goed en compleet meetrapport te komen. De NTA 2581 onderscheid daarin twee typen meetcertificaten namelijk:

Meetcertificaat type A
Meetcertificaat type A stellen wij op, op basis van een meetcontrole van het gebouw op locatie. Tijdens deze meetcontrole controleren wij de maatvoering en het ruimtegebruik. Wij kunnen snel en professioneel uw vastgoed inmeten met een 3D-laserscanner. Op deze manier vervaardigen we optioneel meteen goede digitale plattegronden van uw vastgoed.

Meetcertificaat type B
Meetcertificaat type B stellen we op, op basis van metingen van aangeleverde tekeningen. Het gebouw is niet door ons op locatie gecontroleerd op maatvoering en ruimtegebruik.

NEN 2580 meetrapport
De NEN 2580 is de norm voor het bepalen van oppervlakten van onroerende zaken.
Ons NEN 2580-meetrapport geeft exact inzicht in de vloeroppervlakten van een gebouw of ruimte. Een meetrapport bestaat uit:

• NEN 2580-meetcertificaat.
• Meetstaat.
• Toelichting en begrippen volgens NEN 2580.
• Vlakkentekeningen.
• Samenvatting oppervlakten.

Een NEN 2580-meetrapport biedt zekerheid over de werkelijke vloeroppervlakte van een gebouw of ruimte.
Een standaard rapport bevat geen verdeelstaat. Op verzoek kunnen wij een verdeelstaat van de ruimten toevoegen, uitgesplitst naar de diverse huurders of gebruikers, inclusief een toerekening van de algemene ruimten. Uiteraard kunnen wij alle gewenste varianten voor u vervaardigen.

NEN 2580-meetcertificaat
Wij bepalen oppervlakten volgens de methoden zoals omschreven in de NEN 2580:2007, "Oppervlakten en inhouden van gebouwen - termen, definities en bepalingsmethoden".
Daarnaast maken wij meetstaten en meetcertificaten van vastgoed volgens de NTA 2581. Het NEN 2580-meetcertificaat is eigenlijk een samenvatting van de achterliggende oppervlakteberekeningen.
Oppervlakten en inhouden van vastgoed spelen in de vastgoedwereld een grote rol. Een verkeerde interpretatie van vierkante meters kan grote gevolgen hebben en veel geld kosten. Om dit te voorkomen is de norm NEN 2580 ontwikkeld voor het eenduidig bepalen van oppervlakten en inhouden van gebouwen. In deze norm staat omschreven hoe wij de berekeningen dienen uit te voeren.
Bij elke reguliere bouwaanvraag is een oppervlakteberekening nodig. Het gaat dan om de verhouding bruto vloeroppervlak, gebruiksoppervlak en verblijfsgebieden. De soorten oppervlakten zoals vermeld in een meetcertificaat zijn vaak het bruto vloeroppervlak (BVO), het netto vloeroppervlak (NVO) en het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO). Het soort oppervlak bepaalt ook de manier van meten. Voor het maken van een meetstaat moet eerst duidelijk zijn welke oppervlakten de meetstaten moeten bevatten.
Elk soort oppervlak vraagt om een andere meetwijze. Om het verschil in oppervlakten duidelijk te maken staan hieronder een aantal omschrijvingen van het soort oppervlak.

Bruto vloeroppervlak (BVO)
De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen.

Netto vloeroppervlak (NVO)
De netto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies van afzonderlijke ruimten.

Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO)
De verhuurbare oppervlakte van een ruimte of groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de betreffende ruimte of groep van ruimten onthullen. Waar gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie.

Een meetrapport opgesteld volgens NEN 2580 wordt bij de commerciële verhuur van kantoren, bedrijfs- en winkelruimten gebruikt om tot een eenduidige toerekening van de huur en de servicekosten te komen. Op een NEN 2580-meetcertificaat staan de bruto vloeroppervlakte (BVO) en de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) vermeld. In de bijbehorende meetstaat staan de diverse oppervlakten uitgesplitst naar gebouw, verdieping en/of bouwdeel.

Wij kunnen een compleet NEN 2580-meetrapport snel en tegen een scherp tarief voor u vervaardigen.

Wij bespreken graag de mogelijkheden met u. Neem hiervoor contact op met Freek Kroeders fkroeders@alphaplan.nl of bel 0172 - 484 053.

Download ons tarievenoverzicht bij 'PDF Downloads' (rechts op deze pagina).

 

Al sinds de oprichting richten wij ons op het verstrekken van bouwkostenadvies. In verschillende ontwikkelingsfasen adviseren wij de opdrachtgever over de te verwachten bouw- en investeringskosten. Het advies moet leiden tot een voor de opdrachtgever optimaal project zowel in kwaliteit als kwantiteit, waarbij ook de kosten tijdens het gebruik en duurzaamheid niet uit het oog worden verloren. Uiteraard binnen het vastgestelde budget.

In overleg met de andere afdelingen verzorgen wij ook exploitatieberekeningen en meerjarenonderhoudsprognoses (mjop). In iedere fase hebben de kostendeskundigen een mening over het ontwerp, bijvoorbeeld:

• Is het een kostbaar of een goedkoop ontwerp?
• Waar zitten de duurmakers?
• Zijn er alternatieve mogelijkheden?

Bouwkostenadvies beperkt zich niet alleen tot ‘het uitrekenen van een ontwerp' het gaat verder. Wij bieden onder andere de volgende diensten aan:

• Overleg of onderhandelen met aannemers over een inschrijfbegroting.
• Adviseren hoe een project het beste op de markt kan worden gezet.
• Het kritisch beoordelen van een ontwerp of het programma van eisen.

Aannemersselectie
Voor het objectief selecteren van een aannemer (in bouwteam) hebben we een aantal formats ontwikkeld die zich hebben bewezen in de markt.

Wij kunnen u helpen bij uw investeringsbeslissingen. Of het nu gaat om opstallen, bouwkavels of een compleet project.

Investeringskostenopstelling
De bouwkosten maken een onderdeel uit van de totale investeringskosten, die u als opdrachtgever inzichtelijk dient te hebben bij het maken van de juiste keuze. In de diverse fasen maken wij gedetailleerde investeringsbegrotingen op investeringsclusters niveau 2, conform NEN 2699. Deze zijn te spiegelen aan de budgettair vastgestelde kosten.

Grondwaardebepaling
Het bepalen van de grondwaarde op residuele basis is één van de rekenmethodes die wij hanteren. Deze berekening maken wij via de zogenaamde NCW-methode (Netto Contante Waarde).

Financieel haalbaarheidsonderzoek
Binnen Alphaplan (h)erkennen wij diverse vormen van haalbaarheidsonderzoeken, namelijk een technisch haalbaarheidsonderzoek en een financieel haalbaarheidsonderzoek. Een project dient aan uw financiële mogelijkheden en wensen te worden getoetst. Meestal worden meerdere opties of varianten bekeken.

Bij de berekeningen van exploitaties maken wij waar mogelijk onderscheid tussen grond- en opstalexploitatie. Beiden kunnen wij voor u verzorgen. Om elk misverstand te voorkomen, meten wij altijd via NEN 2580.

Rendementsberekening
Op basis van gemeenschappelijk vastgestelde, of algemeen erkende parameters bepalen wij voor u het rendement van uw investering.

Grondexploitatie
Deze berekeningen worden door ons op hoofdlijn gesplitst in; verwervingskosten, woon- en bouwrijp maken.
Omdat de investeringen en opbrengsten doorgaans nogal gespreid in de tijd plaatsvinden, hanteren we meestal de DCF methode.

Opstalexploitatie
De opstalexploitatie berekenen wij bij voorkeur met de NCW (Netto Contante Waarde) methode. Ook bij snelle koopprojecten is deze methode nauwkeuriger dan de nominale methode.
In geval van sociale huur maken wij berekeningen met zowel de formele WSW parameters als met reële bedrijfswaarde parameters.

Oppervlaktebepaling (NEN 2580)
Oppervlakten en inhouden van het vastgoed spelen in de vastgoedwereld een grote rol. Een verkeerde interpretatie van vierkante meters kan grote gevolgen hebben en veel geld kosten. Om dit te voorkomen is er de norm NEN 2580 voor het eenduidig bepalen van oppervlakten en inhouden van gebouwen. De NEN 2580 maakt het mogelijk om kosten gerelateerde begrippen op een uniforme wijze te bepalen en te vergelijken. Voor het bepalen van deze hoeveelheden hanteren wij de NEN-norm. NEN 2580 meetrapport.

Exploitatiekostenberekening
De levenscyclusbenadering (LCC) die Alphaplan hanteert bij exploitatieberekening geeft u de mogelijkheid om integraal op deze kostenposten (levensduurkosten) te sturen waarmee uw grip op het rendement vergroot wordt. Er wordt daarmee erkend dat al bij het begin van de levenscyclus - dus al bij het programma van eisen en het ontwerp - gedacht moet worden aan de andere fases van de levenscyclus, zoals de gebruiksfase (met onderhouds-, aanpassings- en energiekosten) en de end-of-life fase (bv. slopen, hergebruik etc.).

Wanneer is het verstandig een exploitatiekostenberekening uit te voeren?

Bij overweging van het volgende:

• Renovatie, onderhoud of nieuwbouw.
• Gebouw, element of bouwdeel vervangen of onderhouden.
• Flexibel / aanpasbaar / toekomstgericht.
• Gebruiksduur / levensduur.
• Materiaalkeuze.
• Een exploitatiekostenberekening komt overeen met Life Cycle Costing (LCC).

In de te onderscheiden procesfasen maken wij verschillende soorten begrotingen. Hierbij maken wij gebruik van de laatste normen en regelgeving en waar mogelijk of nodig anticiperen wij op toekomstige regelgeving.

Volumebegroting
In de eerste ontwikkelingsfasen (initiatief, programma van eisen, haalbaarheidsonderzoek) maken wij kostenbegrotingen op elementenniveau 3, conform de NEN 2699.

Ontwerpbegroting
In de voorlopig- en definitiefontwerpfase maken wij elementen- en bouwdeelbegrotingen op niveau 3 en 4 van de NEN 2699. In samenwerking met u vergelijken wij de uitkomsten met de beschikbare budgetten. Bij een overschrijding adviseren wij u hoe uw project haalbaar is te maken.

Directiebegroting
In de besteksfase maken wij directiebegrotingen. Dit kan zijn door het bijwerken van de DO-begroting op basis van het bestek en de tekeningen. Ook maken wij gedetailleerde begrotingen, waarbij wij de input van leveranciers en onderaannemers verwerken in de berekeningen. U weet dan op gedetailleerd niveau wat de bouwkosten mogen zijn.

Inschrijfbegroting
Voor (hoofd)aannemers kunnen wij een complete inschrijfbegroting verzorgen. Dat wil zeggen, naast het bepalen van de hoeveelheden en het afprijzen hiervan, verzorgen wij ook de aanvragen van de benodigde onderaannemers en leveranciers. Ook kunnen wij voor u de algemene bouwplaatskosten (ABK) bepalen.

Als tijdens het bouwtraject extra werkzaamheden worden uitgevoerd, die niet zijn begroot en dus niet zijn afgesproken dan is sprake van meerwerk. Bij minderwerk worden bepaalde werkzaamheden juist geschrapt. Op elk project krijgt de opdrachtgever te maken met meer- en minderwerk. Beide situaties hebben invloed op de kosten.

Alphaplan kan u helpen die kosten zo laag mogelijk te houden en een schakel te zijn tussen u en de aannemer. Bij meerwerk geven wij uw wensen door en laten wij het extra werk zo voordelig mogelijk uitvoeren. Bij minderwerk vertellen wij de aannemer dat u bepaalde werkzaamheden wilt schrappen. Vervolgens onderhandelen wij met de aannemer om zoveel mogelijk kosten te besparen.

Alphaplan heeft kostendeskundigen in huis die veel ervaring hebben in het beoordelen van meer- en minderwerk.

Heldere kijk op duurzaamheid van een gebouw

Bij een gebouw wordt duurzaamheid vaak toegespitst op energieverbruik en (her)gebruik van materialen. Naast deze aspecten moet duurzaamheid ook worden vertaald naar het comfort, de gebruikskwaliteit en de toekomstwaarde van een gebouw. Is het gebouw geschikt om ook in de toekomst de veranderende wensen van de gebruiker(s) te vervullen? Hier wordt vaak overheen gestapt bij het behalen van een zo'n hoog mogelijke duurzaamheidsscore.

GPR Gebouw® meet duurzaamheidsprestaties voor woning- en utiliteitsbouw. Het invullen van projectgegevens vergt relatief weinig tijd. Via rapportcijfers ziet u in een oogopslag hoe uw gebouw, project of plan presteert. Vergelijkingen zijn in een handomdraai te maken. GPR Gebouw® is hierdoor eenvoudig, accuraat en gebruiksvriendelijk. De software is toonaangevend in Nederland: het wordt breed toegepast en is landelijk erkend.

Alphaplan kan in overleg met u de duurzaamheidsambities in het programma van eisen definiëren. Tijdens alle fasen van de bouw kunnen wij een GPR Gebouw® berekening voor u maken en u adviseren over hoe u de gestelde ambities kunt behalen en welke duurzame middelen daarvoor nodig zijn.

De ervaren bouwkostendeskundigen en projectmanagers van Alphaplan zijn uitstekend in staat om deze duurzaamheidsprestatie van uw vastgoed zonder extra bouwkosten te bepalen.

Bouwkosten en milieulasten snel in beeld

Bouwkosten en milieulasten snel in beeld

Artikel 5.9 'Duurzaam bouwen' van het Bouwbesluit 2012 vereist dat een berekening van de milieulasten in de vorm van de uitstoot van broeikasgassen en de uitputting van grondstoffen bij bouwaanvragen is toegevoegd. Dit betreft een ingewikkelde berekening die voorlopig alleen geldt voor de nieuwbouw van woningen en kantoren. Door deze eis ontstaan voor opdrachtgevers extra kosten.

Om kosten te besparen is door twaalf onafhankelijke adviesbureaus, waaronder Alphaplan, een nieuw rekenprogramma ontwikkeld. Met dit rekenprogramma krijgt u snel een indruk van de bouwkosten en de milieulasten van een voorgenomen nieuwbouwproject.

Alphaplan kan de milieulasten die het project teweegbrengt uitrekenen waarbij het overzicht gekoppeld is aan een elementenbegroting. Als de gegevens van het project worden aangepast, zijn gelijktijdig de effecten daarvan op de milieulasten en de bouwkosten te zien.

Met dit programma kunt u zelf berekenen wat de bouwkosten en de milieulasten van nieuwbouwprojecten zijn. Alphaplan kan u daarbij van advies voorzien over hoe bijvoorbeeld de milieulasten zich verhouden tot de exploitatiekosten en u adviseren bij keuzes in de ontwerpfase.

Voor meer informatie, kunt u contact opnemen met Gertjan Visscher gvisscher@alphaplan.nl

Of kijk voor meer informatie op www.ecoquaestor.nl

Bouwkosten en milieulasten snel in beeld

Artikel 5.9 'Duurzaam bouwen' van het Bouwbesluit 2012 vereist dat een berekening van de milieulasten in de vorm van de uitstoot van broeikasgassen en de uitputting van grondstoffen bij bouwaanvragen is toegevoegd. Dit betreft een ingewikkelde berekening die voorlopig alleen geldt voor de nieuwbouw van woningen en kantoren. Door deze eis ontstaan voor opdrachtgevers extra kosten.

Om kosten te besparen is door twaalf onafhankelijke adviesbureaus, waaronder Alphaplan, een nieuw rekenprogramma ontwikkeld. Met dit rekenprogramma krijgt u snel een indruk van de bouwkosten en de milieulasten van een voorgenomen nieuwbouwproject.

Alphaplan kan de milieulasten die het project teweegbrengt uitrekenen waarbij het overzicht gekoppeld is aan een elementenbegroting. Als de gegevens van het project worden aangepast, zijn gelijktijdig de effecten daarvan op de milieulasten en de bouwkosten te zien.

Met dit programma kunt u zelf berekenen wat de bouwkosten en de milieulasten van nieuwbouwprojecten zijn. Alphaplan kan u daarbij van advies voorzien over hoe bijvoorbeeld de milieulasten zich verhouden tot de exploitatiekosten en u adviseren bij keuzes in de ontwerpfase.

Voor meer informatie, kunt u contact opnemen met Gertjan Visscher gvisscher@alphaplan.nl

Of kijk voor meer informatie op www.ecoquaestor.nl