NEN 2580 GEBRUIKSOPPERVLAK BEREKENEN

Wat is NEN 2580?
NEN 2580 is een Nederlandse Norm (NEN) die specifieke termen, definities en bepalingsmethoden vastlegt voor de oppervlakte van terreinen met een bouwbestemming, evenals voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan. Op deze manier fungeert NEN 2580 als een Nederlandse Norm voor ruimtelijk data, waardoor er een uniforme en gestandaardiseerde benadering ontstaat voor het meten en rapporteren van ruimtelijke informatie.

NEN 2580-inhoud
Vanaf 2021 is het verplicht om voor elke woning de oppervlakte volgens de NEN 2580-meetinstructie aan te leveren, wat cruciaal is voor het bepalen van de marktwaarde verhuurde staat. Als je een geautoriseerde plattegrond wilt laten opstellen waarin de oppervlakte en inhoud van het vastgoed zijn vastgelegd, dan is het noodzakelijk om het vastgoed volgens de NEN 2580-meetinstructie in te meten. Dit kunnen wij snel voor je uitvoeren met behulp van een 3D-laserscanner.

De NEN 2580 is ontwikkeld voor een eenduidige bepaling van de oppervlakte en inhoud van vastgoed te waarborgen. De NEN 2580 is van mei 2007 en is in 2008 aangevuld met een correctieblad C1:2008 (NEN 2580:2007/C1:2008). In de NEN 2580 zijn de termen, definities en bepalingsmethoden voor het berekenen van de oppervlakte en inhoud van gebouwen geformaliseerd.

Met onze ruime ervaring in het uitvoeren van metingen volgens de NEN 2580, kunnen onze adviseurs voldoen aan alle eisen die de norm stelt. Tijdens de metingen wordt gewerkt volgens de definities van de NEN 2580, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen bruto en netto vloeroppervlak, gebouwoppervlak en verhuurbaar vloeroppervlak. Zowel de bruto inhoud als de netto inhoud van een gebouw kan worden bepaald volgens de NEN 2580. Deze waarden worden verwerkt in een meetcertificaat, dat een helder en objectief beeld geeft van de oppervlakte- en inhoudswaarden van het vastgoed. Met de standaardisatie die de NEN 2580 biedt, bent je verzekerd van betrouwbare meetgegevens.

Het belang van NEN 2580
Verschillende betrokkenen in de vastgoedsector, zoals projectontwikkelaars, architectenbureaus, beheermaatschappijen, gemeenten, aannemers, beleggers, woningcorporaties, makelaars, facility managers en ingenieursbureaus, hebben elk hun eigen praktijk en behoefte aan eenduidig gebruik van begrippen, oppervlakten en inhouden van vastgoed. Het Nederlands Normalisatie-instituut (NEN) ontvangt veel vragen om informatie om misvattingen van begrippen en kengetallen te verkleinen. De belangstelling voor de NEN 2580-norm is groot, mede door de verwijzingen naar NEN 2580 in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), wat de noodzaak vergroot om interpretatieverschillen te voorkomen.

Een correcte bepaling van oppervlakten is cruciaal in het ontwerp-, verhuur- en verkoopproces van vastgoed. Door metingen transparant en uniform uit te voeren, voorkomen we discussies. Zowel huurders als verhuurders willen een exact aantal vierkante meters in beeld hebben. Daarom meten wij uw vastgoed digitaal in met een 3D-laserscanner, bepalen wij de oppervlakten volgens NEN 2580 en maken wij meetstaten en meetcertificaten volgens de kwaliteitseisen van de NTA 2581. De oppervlakten in een meetcertificaat zijn vaak het bruto vloeroppervlak (BVO) (BVO), het gebruiksoppervlakte (GO) en het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO).

Voor gebouwen met meerdere gebruikers of huurders, worden gezamenlijke ruimten verdeeld onder de gebruikers naar rato van de door hen gehuurde ruimte(n). Dit vormt de basis voor de verkoop- of huurprijs en de kostenverdeling tijdens het ontwerpproces.

NEN 2580 MEETINSTRUCTIES

Voor verschillenden doeleinden is de grootte van het vastgoed van belang. Om uniformiteit en transparantie in het meten van vastgoed te waarborgen, hebben diverse organisaties gezamenlijke meetinstructies opgesteld.

Bepalen woonoppervlak
Op de websites van makelaars en Funda is het gebruikelijk dat de gebruiksoppervlakten en bruto inhoud van aangeboden woningen worden vermeld. Deze gegevens zijn opgesteld volgens de Meetinstructie.

De Meetinstructie is vastgesteld door NVM, VBO Makelaar, VastgoedPRO, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. In de meetinstructie staat omschreven wat wel en wat niet mag worden meegerekend als oppervlakte van een woning. Het doel is om op een eenvoudige wijze de gebruiksoppervlakte en de bruto inhoud van woningen te meten op basis van de norm NEN 2580.

De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. De gemeten gebruiksoppervlakte is een indicatie en kan niet als een garantie worden gezien.

Grootte van de woningen speelt belangrijke rol
De grootte van de woningen speelt voor verschillende doeleinden een belangrijke rol. Voor makelaars zijn de gebruiksoppervlakte en bruto inhoud van belang voor het aanbieden van de woningen op de markt. Kopers en verkopers verwachten dat makelaars de gebruiksoppervlakte en inhoud van de woning op een juiste wijze weergeven. De makelaars verwachten bijvoorbeeld van ons dat wij als ‘inmeter’ de woningen op een juiste wijze inmeten. Dit geldt ook voor woningcorporaties die verplicht zijn voor 2021 de gebruiksoppervlakte van hun gehele woningbezit te bepalen. Woningcorporaties moeten in de jaarrekening hun vastgoed waarderen gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij De oppervlakte van het vastgoed een belangrijk onderdeel is. Voor verschillende woningcorporaties voeren wij deze werkzaamheden uit.

Gemeenten gebruiken BAG – openbaar voor iedereen
Gemeenten maken gebruik van de gebruiksoppervlakte van woningen voor de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG). Deze basisregistratie is voor iedereen toegankelijk. De oppervlakte zoals vastgesteld in de BAG moet overeenkomen met de definities in NEN 2580 met betrekking tot de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte van overige inpandige ruimtes.

Daarnaast worden de oppervlaktes en bruto inhoud van woningen gebruikt voor taxaties in het kader van de Wet WOZ en bij hypotheekverstrekking.

Meetinstructies – aanpassingen per 1 januari 2018
Per 1 januari 2018 is de Meetinstructie woningen aangepast. Hierdoor zijn de richtlijnen voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte van overige inpandige ruimtes verduidelijkt. Dit heeft geleid tot meer helderheid bij het inmeten van zolders, en zijn de meetvoorschriften voor trapkasten herzien. Voorheen was er vaak verwarring over de classificatie van trapkasten als gebruiksoppervlakte wonen of overige inpandige ruimte. In de herziene Meetinstructie is daarom besloten om deze ruimten toe te rekenen tot de gebruiksoppervlakte wonen. Daarnaast is de lijst met veelgestelde vragen geüpdatet, naast de aanpassingen in de meetinstructies.

NEN 2580 MEETCERTIFCAAT

Wat is NEN 2580-meetcertificaat?
In Nederland hanteren we voor het bepalen van vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen de norm NEN 2580. Een norm is geen wet, maar bestaat uit vrijwillige afspraken tussen partijen over een product, dienst of proces. NEN 2580 bevat afspraken en bepalingsmethoden om oppervlaktebepaling eenduidig te maken en verwarring te voorkomen. Hierdoor staan alle metingen van een gebouw in één document. Hoewel een norm vrijwillig is, kan een wet ernaar verwijzen. Zo verwijst Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) naar NEN 2580. Dit maakt het gebruik van NEN 2580 belangrijk om interpretatieverschillen over te bepalen oppervlakten en inhouden te voorkomen. Voor het inmeten van vastgoed ben je bij ons aan het juiste adres. Wij zorgen voor een overzichtelijk en nauwkeurig meetrapport volgens NEN 5280-norm, waarmee je voldoet aan de geldende regelgeving en duidelijke informatie krijgt over het vastgoed.

Wij bepalen oppervlakten van vastgoed volgens de methoden zoals omschreven in NEN 2580:2007, “Oppervlakten en inhouden van gebouwen – termen, definities en bepalingsmethoden”. Deze norm biedt een gestandaardiseerde manier om oppervlakten en inhouden van gebouwen eenduidig te meten, wat essentieel is voor nauwkeurige en betrouwbare vastgoeddata.

Naast het werken met NEN 2580, maken wij ook meetstaten en meetcertificaten van vastgoed volgens de NTA 2581. Het NEN 2580-meetcertificaat is eigenlijk een samenvatting van de achterliggende oppervlakteberekeningen. Dit certificaat biedt een overzichtelijk en betrouwbaar document van de gemeten gegevens, wat belangrijk is voor diverse toepassingen zoals huurprijsbepalingen, taxaties en WOZ-waarderingen.

Vastgoed: oppervlakten en inhoud spelen een belangrijke rol
Oppervlakten en inhouden van vastgoed spelen een cruciale rol in de vastgoedwereld. Een verkeerde interpretatie van vierkante meters kan grote gevolgen hebben en aanzienlijke kosten met zich meebrengen. Om dit te voorkomen, is de norm NEN 2580 ontwikkeld voor het eenduidig bepalen van oppervlakten en inhouden van gebouwen. Deze norm beschrijft gedetailleerd hoe we de berekeningen moeten uitvoeren.

Bij elke reguliere bouwaanvraag is een oppervlakteberekening vereist. Het gaat dan om de verhouding bruto vloeroppervlak, gebruiksoppervlak en verblijfsgebieden. De soorten oppervlakten die vaak in een meetcertificaat worden vermeld, zijn:

• Bruto Vloeroppervlak (BVO)
• Netto Vloeroppervlak (NVO)
• Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO)
• Het soort oppervlak bepaalt de manier van meten. Voor het opstellen van een meetstaat moet eerst duidelijk zijn welke oppervlakten de meetstaten moeten bevatten.

Bruto, Netto en Verhuurbare vloeroppervlak
Elk soort oppervlak vraagt om een specifiek meetwijze. Hieronder worden de verschillende soorten oppervlakten en hun meetmethoden omschreven:

Bruto vloeroppervlak (BVO)
De bruto vloeroppervlakte (BVO) van een ruimte of van een groep ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen.

Netto vloeroppervlak (NVO)
De netto vloeroppervlakte (NVO) van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies van afzonderlijke ruimten.

Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO)
De verhuurbare oppervlakte (VVO) van een ruimte of groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies die de betreffende ruimte of groep van ruimten onthullen. Waar gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie.

Op een NEN 2580-meetcertificaat staan de bruto vloeroppervlakte (BVO) en de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) vermeld. De bijbehorende meetstaat geeft een gedetailleerde uitsplitsing van de diverse oppervlakten per gebouw, verdieping en/of bouwdeel.

NEN 2580 METING

Een meting volgens de NEN 2580-norm van oppervlakten van ruimten en/of groepen van ruimten vindt in principe altijd plaats vanaf een tekening. Als er geen tekeningen beschikbaar zijn, moeteen vlakkentekening worden gemaakt door inmeting op locatie. Bij voorkeur wordt hierbij ook een een digitale bouwkundige onderlegger gemaakt.

Digitale tekeningen kunnen worden aangeleverd of kunnen wij, als extra opdracht, voor je opstellen. Hierdoor ben je verzekerd van nauwkeurige en betrouwbare gegevens die voldoen aan de NEN 2580-norm.

Algemene uitgangspunten bij meten
Voor een NEN 2580-meting worden meestal papieren, gescande of digitale tekeningen door de opdrachtgever aangeleverd. Soms worden tekeningen verkregen uit archieven van architectenbureaus. Het is essentieel om de kwaliteit en nauwkeurigheid van deze tekeningen vast te stellen voordat de meting plaatsvindt. De beste controle blijft echter het verifiëren van de tekening op locatie, om maatvoering en ruimtegebruik te bevestigen.

Tekeningen die niet direct bruikbaar zijn voor een meting moeten eerst worden bewerkt of aangepast. Als er papieren of gescande tekeningen beschikbaar zijn, is het aan te raden deze eerst te digitaliseren. Hierbij moet altijd de schaal gecontroleerd worden om te bepalen of de tekening maatvast is. Indien nodig moet de verschaling worden gecorrigeerd.

Een meting wordt uitgevoerd vanaf een tekening door van een ruimte en/of groep van ruimten een vlakkentekening te maken. Hierbij worden de hoekpunten van de desbetreffende groep ruimten digitaal vastgelegd en verwerkt tot gesloten vlakken:

• Papieren Tekeningen: Hoekpunten worden vastgelegd met een digitizer.
• Gescande Tekeningen: Hoekpunten worden vastgelegd met een overlay-techniek.

De resultaten hiervan zijn minder nauwkeurig dan direct digitale metingen, maar kunnen toch betrouwbare gegevens opleveren indien correct uitgevoerd.
De tekeningen met de resultaten van een meting, in feite de vlakkentekeningen, moeten in een meetrapport worden opgenomen. Dit meetrapport bevat alle noodzakelijke informatie volgens de NEN 2580-norm en dient als officiële documentatie van de gemeten oppervlakten en inhouden.

Voorbereiden meting
Voordat we beginnen met een NEN 2580-meting, controleren wij eerst de verkregen gegevens op relevante maatvoering en ruimtegebreken. Bij voorkeur vindt ook een onderzoek op locatie plaats. Als dit onderzoek beperkt is of niet mogelijk, bijvoorbeeld omdat een project nog niet is gerealiseerd of omdat dit onderzoek niet tot de opdracht behoort, dan is de controle op relevante maatvoering en ruimtegebreken slechts beperkt mogelijk.

Bij twijfel over de juistheid van de aangeleverde gegevens gaan we na of er aanvullende informatie beschikbaar is. Blijft er twijfel bestaan, dan stellen we een controle op locatie voor. Als een dergelijke controle niet kan plaatsvinden, dan plaatsen we hierbij een opmerking.

Als de kwaliteit van de beschikbare tekeningen zodanig is dat we geen ruimtebegrenzingen of ruimtegebrek kunnen vaststellen, of als er geen enkele maat op de tekening aanwezig is, moeten aanvullende gegevens worden aangeleverd. In dergelijke gevallen is een controle op locatie noodzakelijk.

Als een opdrachtgever besluit af te zien van deze aanvullende controle of informatie, kunnen wij geen meetcertificaat afgegeven. In plaats daarvan zal de meting de naam 'lijst van oppervlakten' krijgen, in plaats van 'meetcertificaat'.

NEN 2580-KOSTEN VAN EEN METING

Het inmeten van uw vastgoed kunnen wij volgens de richtlijnen zoals vastgelegd in NEN 2580 voordelig voor u uitvoeren. Door het professioneel laten uitvoeren van een NEN 2580-meting bent u verzekerd van nauwkeurige oppervlaktes van uw vastgoed.

Als het nodig is, vindt het inmeten van uw vastgoed volgens NEN 2580 plaats op locatie. Tijdens het inmeten maken wij gebruik van een 3D-laserscanner. Hiermee wordt uw vastgoed exact ingemeten en voorkomen we meetfouten. Door NEN 2580 weet u exact waar u aan toe bent en heeft u de juiste informatie van uw vastgoed voor handen. In het verleden was nog wel eens onduidelijkheid wat wel en wat niet in de berekening werd meegenomen. Vaak was er onduidelijkheid over bijvoorbeeld gemeenschappelijke ruimten of ruimte onder de trap en ontstonden meningsverschillen over vloeroppervlakten en totale inhoud van een ruimte.

Kosten NEN 2580-meting
Wij kunnen alle soorten vastgoedobjecten inmeten volgens NEN 2580. U ontvangt van ons een uitgebreid rapport met meetcertificaat en meetstaat volgens NEN 2580.

NEN 2580-CURSUS

De NEN 2580 bevat termen, definities en bepalingsmethoden voor het eenduidig gebruik van oppervlakten en inhouden van vastgoed. Bent u werkzaam in de vastgoedbranche en heeft u te maken met gegevens over oppervlakten en inhouden van vastgoed en/of gegevens die daaraan gerelateerd zijn, dan is het zeker aan te bevelen goed op de hoogte te zijn van deze norm. Weten wat de NEN 2580 is, inclusief de historie van de norm, en wat de norm precies inhoudt.

Voor wie is de NEN 2580 van belang?

• Architectenbureaus
• Advies- en ingenieursbureaus
• Beheermaatschappijen
• Plantoetsing bouw- en woningtoezicht gemeente
• Makelaars en taxateurs
• Projectontwikkelaars
• Woningcorporaties
• Afdelingen facility management
• Aannemers
• Verhuurders
• Huurders en gebruikers

Het verkrijgen van antwoorden op de volgende vragen biedt een uitgebreid inzicht in het belang van de norm NEN 2580 en verschaft kennis over de voordelen, belangrijke begrippen, verbanden met andere normen en regelgeving en belangrijke wijzigingen:

• Waar moet een meetrapport aan voldoen?
• Wat is een meetstaat?
• Wat is een meetcertificaat?
• Wat valt er precies onder de verschillende oppervlakten?
• Hoe ziet het meetproces eruit?
• Kennis over de verschillende begrippen op het gebied van vloeroppervlakten, inhouden en algemeen begrippenkader.

Alphaplan kan vragen beantwoorden over NEN 2580
Onze adviseurs kunnen je uitgebreid informeren over de NEN 2580-norm en al jouw vragen op dit gebied beantwoorden. Hoewel wij zelf geen cursussen en trainingen over NEN 2580 aanbieden, verwijzen wij je graag naar het Nederlands Normalisatie Instituut (NEN). Zij bieden diverse cursussen en trainingen aan, inclusief incompany trainingen.

Heb je vraagstukken op het gebied van NEN 2580? Neem gerust contact met ons op. Wij ondersteunen je graag bij het inmeten van vastgoed en het vervaardigen van complete meetrapporten volgens de NEN 2580-norm.

Wil je ontdekken wat dit concreet betekent voor jouw project? We helpen je graag verder. Of laat je inspireren door onze recente cases.