Exploitatie

Mutatiekeuring is een opname van een bedrijfspand van de technische staat op het moment van vertrek van de huidige huurder.

De staat van het gehuurde pand wordt in kaart gebracht. Wij bekijken welke herstelmaatregelen noodzakelijk zijn, wat de kosten hiervan zijn en wie verantwoordelijk is voor die kosten.

Alphaplan kan voor u snel en efficiënt een mutatiekeuring uitvoeren.

 

Mutatieonderhoud is een van de meest voorkomende ingrepen van het bezit van vastgoedeigenaren. Bij het verlaten van de woning of bedrijfspand laat de huurder dit achter in een bepaalde staat. Omdat deze staat niet het beeld is van wat de vastgoedeigenaar wil uitstralen en de vastgoedeigenaar weer op een bepaald niveau wil starten met de verhuur, is het meestal nodig om mutatieonderhoud te plegen. Daarbij wordt bijvoorbeeld het tegelwerk, hang- en sluitwerk, keukenblok en douchegarnituur vervangen.

Om het benodigde mutatieonderhoud in kaart te brengen is een inspectie nodig. Daarbij wordt een lijst afgelopen met benodigde werkzaamheden voor een goed mutatieonderhoud. Zodra deze lijst is doorgelopen wordt in veel gevallen deze lijst ondertekend door huurder en opdrachtgever, zodat voor beide partijen duidelijk is wat de te verwachten werkzaamheden zijn in het kader van mutatieonderhoud. Het invullen van papieren lijsten hierbij is echter omslachtig en foutgevoelig.

Alphaplan heeft o.a. voor diverse woningcorporaties een app ontwikkeld om de woningen in geval van mutatie digitaal op te nemen. Deze lijsten voor het opnemen van het nodige onderhoud zijn geheel af te stemmen op de wensen en eisen van de woningcorporatie, zodat alleen op de nodige onderdelen wordt geïnspecteerd. Ook kunnen de ingrepen aan kosten worden gekoppeld die overeenkomen met een prijzenboek. De lijsten in de app kunnen gewoon ondertekend worden en komen terecht in de database, zodat de resultaten voor het mutatieonderhoud van alle woningen op dezelfde plaats te vinden zijn. Verkeerd ingevulde velden komen niet meer voor door de ingebouwde foutherkenning in de app

Daarnaast is het overtypen van de formulieren om in een database te verwerken verleden tijd geworden. De gegevens over het nodige mutatieonderhoud die voortkomen uit de app worden direct verwerkt in de database.

Na de uitgebreide inspectie voor het mutatieonderhoud wordt een rapport opgesteld waar de benodigde ingrepen zijn beschreven. Eventueel kunnen ingrepen worden verduidelijkt met een digitale foto. De aannemer weet exact welke ingrepen uitgevoerd moeten worden. De grote kracht ligt in het feit dat de gegevens betrouwbaar en eenduidig zijn door de juiste ingevulde velden in de app.

De inspectie app voor mutatieonderhoud is één van de Alphaplan apps die wij voor u kunnen inzetten om uw inspectieresultaten digitaal vast te leggen en kunnen wij voor alle vastgoedeigenaren ontwikkelen.

Huurders hebben het recht om klachten te melden en vastgoedeigenaren hebben de plicht deze klachten te verhelpen. Alphaplan kan een belangrijke rol spelen in het verhelpen van storingen aan installaties en herstellen van schades of gebreken van het betreffende vastgoed (klachtenonderhoud).

Klachtenbeheer is het geheel aan administratieve, coördinerende, controlerende en adviserende werkzaamheden. Dus van afmelding tot en met betaalbaar stellen.

Alphaplan kan voor u het klachtenbeheer- en onderhoud organiseren en u hierin ontzorgen.

 

 

 

Eigenaren en beheerders van vastgoed maken voor het plannen van onderhoud en vervanging vaak gebruik van meerjarenonderhoudsprognoses (gevels, daken, schilderwerk, installaties etc.) Met een meerjarenonderhoudsprognose hebt u een instrument in handen om uw onderhoudskosten beheersbaar te maken en te komen tot een goede budgettering van uw onderhoud. De betrouwbaarheid staat of valt met de kwaliteit van de inventarisatie- en inspectiegegevens.

Alphaplan heeft ervaren inspecteurs om (her)inspecties uit te voeren, uw meerjarenonderhoudsprognose weer actueel te maken of een compleet nieuwe meerjarenonderhoudsprognose op te zetten. De meerjarenonderhoudsprognose kunnen wij maken in het door ons gebruikte softwarepakket Planon of uw eigen systeem. Alphaplan beschikt over ervaring in de meest gehanteerde systemen. Desgewenst kan Alphaplan de inspecties uitvoeren conform de NEN 2767 (conditiemeting). Bij voorkeur voeren wij de inspecties uit in samenwerking met de opzichters en de technisch medewerkers van uw organisatie.

Bij het kopen of verkopen van vastgoed kunt u behoefte hebben aan een goed inzicht in de technische staat van het vastgoed en de risico's tijdens de verdere exploitatie. Voor een gedegen onderzoek of een quickscan inclusief rapportage bent u bij Alphaplan aan het goede adres. Aandachtsgebieden hierbij zijn:

• Bouwtechniek.
• Installaties.
• Regelgeving.
• Energiezuinigheid.
• Veiligheid.
• Bruikbaarheid.
• Gezondheid.

De inspectieresultaten uit de inspectie worden samengevat in een beknopte of uitgebreide rapportage met foto's en indien gewenst uitgebreid met een advies en kostenopgave voor het verhelpen van de eventuele tekortkomingen.

Bij de verkoop van woningen komt een veelheid aan onderdelen voorbij waar u als verkopende partij rekening mee dient te houden. U moet diverse partijen op pad sturen om gegevens te verzamelen en te bundelen. Dit geeft overlast bij de gebruikers. Daarnaast is het contracteren en aansturen van deze partijen vaak een project op zich waar u niet op zit te wachten.

Bij de verkoop van woningbezit komt nogal wat kijken. Denkt u hierbij aan 0-metingen, meerjarenonderhoudsprognoses, verkooptekeningen, splitsingstekeningen, kadastrale gegevens, energieprestatie-adviezen, asbestinventarisaties etc.

Met ons dienstenpakket kunnen wij u totaal ontzorgen. U krijgt als klant één aanspreekpunt waarbij u met al uw vragen en/of opmerkingen terecht kunt. U voorkomt dat op meerdere momenten partijen bij huurders of toekomstige eigenaars over de vloer komen.

Als u Alphaplan vraagt dit voor u te verzorgen, hoeft u maar één partij te contracteren, heeft u maar één aanspreekpunt, ontstaat er minder overlast voor de huurders / toekomstige eigenaars en bespaart het u geld.

Strategisch voorraadbeheer

Bij professioneel vastgoedbeheer is het goed om bewust met de technische, maar zeker ook met de functionele kwaliteit van woningen om te gaan. Over het algemeen zijn dit interactieve processen waar de wensen en mogelijkheden op voorraadniveau bij elkaar moeten komen. Door de jarenlange ervaring met het onderhouden van complexen zijn we in staat om op een snelle, maar zeker ook op een realistische manier de activiteiten en kosten te bepalen om de gewenste kwaliteit te bereiken. Zo komt u, op het moment dat u overgaat tot realisatie, niet voor onaangename verrassingen te staan.

Onderzoek naar exploitatievarianten

Een onderzoek naar exploitatievarianten kan u een goed inzicht geven in de mogelijkheden van uw vastgoed.

De onderzoeken zijn er in diverse vormen. Voor het bestaande vastgoed hebben wij een methodiek ontwikkeld die de economische, technische en functionele gebieden duidelijk in kaart brengt. Door het uitwerken van verschillende exploitatiestrategieën (bijvoorbeeld instandhouding, renoveren etc.) krijgt u een goed inzicht in de mogelijkheden. Als onderzoeksmethode hanteren we een duidelijk onderscheid tussen de bestaande situatie (IST), het programma van eisen per strategie (SOLL) en de ingreep (GAP). Door deze onderzoeksmethode ontstaat een objectief en herleidbaar onderzoek. Het onderzoek wordt verder dusdanig uitgevoerd dat zowel de vastgoedmanager, portfoliomanager als de bewoner een basis vinden voor hun verdere besluitvorming.

Prestatiecontracten (resultaatgericht onderhoud)

Bij resultaatgericht werken wordt het onderhoudsbedrijf verantwoordelijk gesteld voor het borgen van de gewenste prestatie van uw gebouw. Een duidelijke normstelling, het monitoren van de processen en de geleverde prestatie zijn hierbij van groot belang. Door de systeembenadering van Alphaplan wordt dit mogelijk gemaakt en kunt u dit periodiek evalueren en zonodig verbeteren. Een enquête met bijvoorbeeld eindgebruikers kan hierbij o.a. zijn diensten bewijzen. Hoe de samenwerking er precies uit kan zien, is afhankelijk van uw wensen en uw organisatie.

Onderdelen kunnen zijn:

• Advisering onderhoudsbeleid.
• Inrichten van een systeem.
• Selecteren van bedrijven.
• Advisering bij prijs- en contractvorming.
• Monitoren van de kwaliteit uitgevoerd werk.
• Evaluatie van het systeem.
• Verbeteren van het systeem.

Resultaatgericht onderhoud heeft inmiddels een plaats in de markt gekregen. Hoe krijgt u als opdrachtgever de zekerheid dat de beloofde resultaten werkelijk worden behaald? Alphaplan heeft een dienst ontwikkeld die antwoord kan geven op deze vraag. De naam van deze is dienst technisch accountant. Hieruit blijkt dat Alphaplan staat voor doelmatigheid, efficiënt werken en een goede service. Door middel van duidelijke rapportages wordt de opdrachtgever geïnformeerd of de afgesproken prestaties daadwerkelijk worden geleverd.

Facilitymanagement

Facilitair management is een vakgebied binnen organisaties dat vaak op een steeds hoger niveau komt te staan. De facilitair manager wordt meer en meer de functionaris die met zijn of haar afdeling het functioneren van het primaire proces van een organisatie positief kan beïnvloeden en daardoor dus een belangrijke bijdrage levert aan het resultaat van de organisatie.

Alphaplan is binnen het vak van facilitymanagement met name gespecialiseerd in huisvestingsmanagement. Facilitair huisvestingsmanagement is het integraal managen van vraag en aanbod van de huisvesting en huisvestingsvraagstukken binnen organisaties.

Alphaplan kan u daarbij in de volgende gebieden ondersteunen:

• Hulp bieden bij huisvestingsvraagstukken op het gebied van huisvestingsmanagement, kantoorconcepten, het opzetten en uitwerken van vlekkenplannen enz.
• Het beoordelen van gebouwontwerpen op facilitaire aspecten en bouwkundige kwaliteit.
• Het organiseren en begeleiden van verhuizingen.
• Het organiseren van onderhoud aan gebouwen en installaties.
• Het uitvoeren van exploitatieberekeningen van bestaand en nieuw vastgoed.

Naast ondersteuning binnen het facilitair huisvestingsmanagement kan Alphaplan u van dienst zijn met:

• Het inrichten en opzetten van een facilitair / klachten / onderhoudsmeldpunt.
• Het inrichten en opzetten van een facilitaire organisatie.
• Het inkopen van facilitaire diensten.
• Het begeleiden van aanbestedingstrajecten met betrekking tot het onderhoud en/of vervanging van vastgoed en installaties.
• Het zoeken naar kostenbesparingen op het gebied van onderhoudscontracten en vastgoed.

Life Cycle Costing (LCC)

Een eenvoudige berekening laat zien dat de investeringskosten en de beheer- en onderhoudskosten van vastgoed zich verhouden als 1 staat tot 5. De levenscyclusbenadering (LCC) die Alphaplan hanteert, geeft u de mogelijkheden om integraal op deze kostenposten (levensduurkosten) te sturen waarmee uw grip op het rendement wordt vergroot. U erkent hiermee dat u al bij het begin van de levenscyclus - dus al bij het programma van eisen en het ontwerp - denkt aan de andere fasen van de levenscyclus, zoals de gebruiksfase (met onderhouds-, aanpassings- en energiekosten) en de end-of-life fase (bv. slopen, hergebruik etc.).

Wanneer is het verstandig LCC te hanteren?

Bij overweging van het volgende:

• Renovatie, onderhoud of nieuwbouw.
• Gebouw, element of bouwdeel vervangen of onderhouden.
• Flexibel / aanpasbaar / toekomstgericht.
• Gebruiksduur / levensduur
• Materiaalkeuze.
• LCC komt overeen met een exploitatiekostenberekening..

Onderzoek (algemeen)

Wij kunnen u van dienst zijn met het geven van advies en het uitvoeren van onderzoek in onder andere de volgende werkgebieden:

• Werkprocessen rond onderhoud en beheer van vastgoed.
• Inkopen van klachten- en mutatieonderhoud.
• Onderhoudsbeleid.
• Onderhoudsgevoeligheid en faalkostenanalyse van nieuwbouw.
• Externe kwaliteitsborging van de realisatie van vastgoed.
• Failure Mode Effects Analyse (FMEA).