Projectvoorbereiding

Visualisatie
In een vroeg stadium van het ontwerp kunnen wij door middel van visualisaties een duidelijk beeld geven van hoe een ontwerp in werkelijkheid eruit gaat zien. Artist impressions en walkthroughs behoren tot de mogelijkheden.
Het voordeel van een 3D-model ten opzichte van een 2D-tekening is dat het ontwerp vanuit alle hoeken en afstanden kan worden bekeken. Daarnaast is het mogelijk het ontwerp zowel in dag- als nachtsituatie te bekijken.

Virtueel filmpje
Naast visualisatie kunnen wij ook een filmpje maken waarmee wij de werkelijkheid van een ingerichte omgeving kunnen nabootsen. In de software waarmee wij het filmpje vervaardigen, laden wij het 3D model van uw vastgoedobject in en voegen wij afwerkingen, bomen, auto’s, mensen, woninginrichting e.d. toe zodat een virtuele werkelijkheid ontstaat. Met behulp van een pc, iPad of telefoon kunt u virtueel door of om het gebouw lopen en ervaren hoe de woning, het gebouw na de renovatie eruit komt te zien.

Wij maken deze filmpjes om bijvoorbeeld huurders te overtuigen van de renovatie. Dit blijkt succesvol.
De huurders lopen met een iPad door hun woning en zien op het scherm de nieuwe indeling en inrichting van hun woning. Ook gebruiken wij dit om het beeld van de gerenoveerde buitenzijde virtueel in beeld te brengen.

Omdat het beeld van de woningen na de renovatie duidelijk wordt vertaald in een virtueel beeld, worden de huurders enthousiast. Zij zien namelijk de enorme verbeteringen op de iPad en zijn hierdoor eerder overtuigd dat de renovatie een verbetering van het wooncomfort oplevert.

 

Omdat het beeld van de appartementen na de renovatie duidelijk werd vertaald in een virtueel beeld werden de huurders enthousiast. Zij zagen namelijk de enorme verbeteringen op de iPad.

BIM staat voor ‘Building Information Modelling'. Dat is een 3D-model waarin alle informatie die nodig is om een gebouw te realiseren en te onderhouden kan worden opgenomen. Vanuit het BIM-model wordt informatie gegenereerd. Afhankelijk van de informatie die in het BIM-model is verwerkt, kunnen wij diverse analyses uitvoeren, waardoor onder andere de faalkosten worden gereduceerd en de bouwtijd verkort.

Wij staan achter OpenBIM, omdat wij geloven in een samenwerking die onafhankelijk is van de toegepaste softwareplatformen. Iedere deelnemende partij maakt hierbij gebruik van zijn eigen software mits deze geschikt is voor BIM. Het uitwisselen van informatie uit de BIM-modellen gebeurt op basis van het openstandaard uitwisselingsformaat IFC (Industry Foundation Classes).
Met deze OpenBIM werkmethodiek bouwen wij samen met andere partijen in de projectorganisatie uw gebouw virtueel. Om dit alles tot stand te brengen, maken wij gebruik van een BIM- protocol. Dit protocol beschrijft het communicatieproces en de taken en verantwoordelijkheden tussen de betrokken partijen in de projectorganisatie en vormt hiermee een afsprakenstelsel die bij aanvang van een project wordt overeengekomen.

In een Bouw Informatie Model kunnen architect, constructeur, aannemer en installateur samen aan een model werken waarin fouten direct inzichtelijk zijn en faalkosten worden gereduceerd. Wij maken gebruik van het programma Solibri Model CheckerTM, waarmee modelchecks voor onze opdrachtgevers worden uitgevoerd. Deze bestaan bijvoorbeeld uit een clashcontrole waarmee wij conflicten tussen verschillende disciplines uit de modellen kunnen halen.

De conflicten worden opgenomen in een overzichtelijk rapport, waarmee deelnemende partijen gestuurd kunnen worden naar oplossingen. Door middel van een gratis viewer kan de opdrachtgever zien wat de uitkomsten van de modelchecks zijn en het proces op de voet volgen.

Wij hebben inmiddels diverse mensen opgeleid tot modelleur en BIM-coördinator om met bovengenoemde hulpmiddelen het BIM-traject tot een goed einde te brengen.

Onder bouwkundig tekenwerk verstaan wij alle tekeningen die nodig zijn om elk gewenst bouwproject op het gebied van esthetica, bouwtechniek en bouwregelgeving uit te werken.
Wij verzorgen voor u in iedere fase de benodigde tekeningen, van voorontwerptekeningen tot uitvoeringsgereed ontwerptekeningen. Alles wat nodig is voor een succesvolle bouwvoorbereiding. Wij kunnen in iedere fase van het project de gevraagde ondersteuning bieden. Ook deelprojecten kunnen wij voor u uitvoeren.

Onze tekeningen maken wij met het softwarepakket Adomi, maar het is ook mogelijk om uw tekeningen in Autocad of Revit uit te werken.
Naast de tekeningen die nodig zijn voor een succesvolle bouwvoorbereiding kunnen wij ook zorgdragen voor de tekeningen na realisatie en tekeningen die nodig zijn voor de verdere exploitatie van uw vastgoed.
Dat betreft onder andere de hierna genoemde tekeningen.
Revisietekening
Als tijdens de bouw wijzigingen plaatsvinden, kunnen wij deze wijzigingen voor u verwerken op zogenaamde revisietekeningen. Hiermee beschikt u altijd over een actuele set tekeningen van uw project wat voordelen biedt voor eventuele toekomstige bouwplannen.

Splitsingstekening
In een splitsingstekening is vastgelegd op welke wijze een gebouw is verdeeld en geeft de grenzen tussen de verschillende eigendomsgrenzen aan. Dit is een onderdeel van de splitsingsakte.
Na goedkeuring van de splitsingstekening door de notaris en de opdrachtgever wordt de tekening naar het Kadaster verzonden voor het toekennen van de zogenaamde complexaanduiding. Het vervaardigen van een splitsingstekening is een specialisme omdat het een juridische tekening is die aan bepaalde, door de wet gestelde, eisen dient te voldoen.

Woningcartotheek (2D-3D)
Veel eigenaren van onroerend goed hebben weinig detailgegevens van hun bezit. Dat maakt het moeilijk om strategische en operationele beslissingen te nemen over onderhoud, vervangingen, energie en installaties.
Om een goede afweging te maken over investering en exploitatie ten opzichte van opbrengsten en waardevermeerdering is het beschikken over gegevens essentieel. Wij kunnen voor u uw bezit digitaal uitwerken, opslaan en zeer bereikbaar houden. Eventuele wijzigingen kunnen dan snel worden verwerkt.

Verkooptekening
Voor de verkoop en verhuur van gebouwen kunnen verkooptekeningen worden gemaakt waarin alle relevante informatie wordt weergegeven voor een eerlijke inzage. De verkooptekeningen vormen de basis van het contract tussen de koper en verkoper van het gebouw.

Ontruimingsplan / gebruiksvergunningtekeningen
Een ontruimingsplan bestaat onder andere uit vluchtroutetekeningen. Dit zijn gemakkelijk leesbare plattegrondtekeningen die als hulpmiddel dienen voor de bestrijding van calamiteiten en het ontruimen van het gebouw. De tekeningen dienen zichtbaar en bereikbaar te worden opgehangen op punten waar gebruikers van het pand de gelegenheid hebben de informatie te bekijken, bijvoorbeeld nabij liften, koffieautomaten, kopieermachines, wachtruimten, toiletgroepen etc. De vluchtroutetekeningen vervaardigen wij volgens NEN 1414.

Orthofoto’s
Wij kunnen tekeningen op basis van orthofoto’s aanleveren. Dit is een combinatie van de resultaten uit de scans die gemaakt zijn met de 3D-laserscanner en het betreffende tekenpakket. Om uw bestaande vastgoed snel en vakkundig vast te leggen, is dit de ideale oplossing. Zie ook het artikel 3D-laserscannen.

Graag vertellen wij u meer over deze werkmethodiek en wat wij, los van deze dienst, verder voor u kunnen betekenen. Voor vragen, als het gaat om het realiseren van het tekenwerk voor het totaal project of voor het uitwerken van het ontwerp van (de door u gekozen) architect, kunt u terecht bij Rico Vermeij.

rvermeij@alphaplan.nl

Nauwkeurig en snel inmeten met 3D-laserscanner
Dé methode om ook uw vastgoed tot in detail in kaart te brengen

Op het gebied van BIM en registratietools (Alphaplan apps) hebben wij ook een efficiënte methode voor het inmeten van vastgoed en terreinen. Met behulp van een 3D-laserscanner kunnen wij tot op de millimeter nauwkeurig uw vastgoed digitaal inmeten en 3D in beeld brengen.
Bij verbouwingen, onderhoudsingrepen, grootschalige renovatie, verkoop of inkoop van vastgoed zijn de maatvoering, de oppervlakten en de volumes van het bestaande vastgoed cruciaal.

Voor de komst van de 3D-laserscanner maakten wij bij de voorbereiding van een renovatieproject bij voorkeur gebruik van bestaande (digitale) tekeningen. Vaak bleek dat deze tekeningen onjuist of niet meer actueel waren of niet meer voorhanden waren. De enige optie die overbleef, was het opnieuw inmeten van het bestaande vastgoed. Het inmeten gebeurde op de traditionele handmatige manier.
Deze manier nam veel tijd in beslag en was foutgevoelig. Voor ons behoort dit tot het verleden.

Met behulp van een 3D-laserscanner voorkomen wij niet alleen fouten, maar leggen wij ook gedetailleerde informatie efficiënt vast. In enkele minuten produceert de laserscanner puntenwolken. De puntenwolken bestaan uit miljoenen gedetailleerde punten, die 3D-beelden weergeven. Naast een puntenwolk maakt de laserscanner van de verschillende ruimten een groot aantal foto's. Hierdoor wordt alles, inclusief radiatoren, armaturen, wandcontactdozen et cetera precies in beeld gebracht. Zo ontstaat een exact beeld van het vastgoed. Met een gratis viewer kunt u een virtueel kijkje in de betreffende ruimte(n) nemen.

De 3D-scans zijn via Webshare beschikbaar. Op deze manier zijn de scangegevens door meerdere partijen op een eenvoudige manier te bekijken.

Wat zijn de voordelen van 3D-laserscannen?

• Snelle, nauwkeurige en complete vastlegging van de bestaande toestand van gebouwen.
• Snellere en efficiëntere voorbereiding van de verbouwplannen.
• Nauwkeurige vastlegging van de ontwikkelingen in een bouw- / verbouwproject.
• Nauwkeurige maatgegevens voor onze BIM-modellen of NEN 2580-metingen.
• Eenvoudige vergelijking van het ontwerpmodel met de bestaande situatie.
• Uitgebreide en objectieve bewijsdocumentatie (NEN 2580).
• 3D-scans zijn via websharing te bekijken.
• Er kan niets meer worden vergeten.
• Mooie afbeeldingen, indien gewenst.

Wat zijn de mogelijkheden?

Standaard scan zwart-wit inclusief puntenwolk óf scan in kleur inclusief puntenwolk. Optioneel als extra aanvulling op de standaard scan zijn:

• Orthofoto's op schaal.
• Webshare, waarmee het gescande object van binnen en buiten is te bekijken. Voorbeeld Webshare van een woning
• Comprimeren van bestanden naar een veel kleiner bestandsformaat.
• Lijnentekeningen op basis van orthofoto's.
• 3D-model met puntenwolk als onderlegger.

Neem voor meer informatie of een vrijblijvende demonstratie contact op met:

Rico Vermeij (hoofd projectvoorbereiding), rvermeij@alphaplan.nl

Naast het maken van bouwkundige tekeningen, het laten maken van Bouwbesluitberekeningen als aanvullende informatie voor uw bouwaanvraag, het doen van bouwkundige keuringen en woningopnames is een goed bestek een belangrijk onderdeel van uw contract met de aannemer.

De afdeling projectvoorbereiding kan voor u naast renovatie- en groot onderhoudsrapporten ook STABU-bestekken schrijven.

STABU bestek
Het bestek is een vrijwel complete, zeer gedetailleerde technische uitwerking van het ontwerp. Het dient als basis voor de uitvoering, voor de aannemersofferte en het aanneemcontract.
Het bestek en de bestektekeningen vormen samen een complete, exacte, gedetailleerde en eenduidige beschrijving van het uit te voeren bouwwerk in materialen, producten, toepassingen, verwerkingen, hoeveelheden en afmetingen. Ook de wijze van aanbesteding, de specificatie van aannemersoffertes en de algemene voorwaarden zijn in het bestek vastgelegd. De STABU-besteksystematiek is de Nederlandse standaard voor het samenstellen van bouwkundige bestekken. Deze systematiek passen wij dan ook toe.

Technische omschrijving
Naast bestekken maken we technische omschrijvingen; een vereenvoudigde vorm van een STABU-bestek waarin constructies, materialen en werkzaamheden globaal worden vastgelegd. Veelal worden technische omschrijvingen gebruikt voor kleinere projecten, zoals een verbouwing van een woonhuis of een beperkt onderhoudsproject.

Afwerk- en kleurenstaat
Als belangrijk onderdeel van een ontwerp maken we naast de bouwkundige tekeningen en het bestek een kleuren- en materialenstaat. Deze staat geeft de door de architect gekozen materialen met de daarbij behorende kleuren weer die voor het project gelden.

V&G plan
Het Arbobesluit verplicht de opdrachtgever een veiligheids- en gezondheidsplan (V&G-plan ontwerpfase) op te stellen. Een V&G-plan ontwerpfase is nodig voor die risico's die in de ontwerp- en de besteksfase redelijkerwijs niet, of nog niet, konden worden vertaald in concrete maatregelen, een planning en eventuele organisatorische zaken tijdens de uitvoering.
Het V&G-plan ontwerpfase moet ingevolge het Arbobesluit over het algemeen deel uitmaken van het bestek of van de contractdocumenten.

Vanaf 2012 werkt Alphaplan nauw samen met architectenbureaus. Dat bevalt ons goed. Wij merken dat strategisch samenwerken met architectenbureaus effectief is en mooie resultaten oplevert. Door het samenbrengen van expertises creëren wij kansen om complexe opdrachten uit te werken en aanbestedingen te winnen.

Waar kunnen wij architectenbureaus aanvullen?

• Snel en nauwkeurig digitaal inmeten met de 3D laserscanner.
• Modelleerwerk.
• Bestekken schrijven.
• Opnames / inspectiewerkzaamheden.
• Bouwkostenadvies.
• Bouwtoezicht.
• Asbestinventarisatie.
• EPA / Energielabels.
• Conditiemeting.
• Projectontwikkeling.

Tot 2012 had Alphaplan drie architecten in dienst. Ondanks het feit dat wij die nu niet meer hebben, krijgen wij wel ontwerpopdrachten. Deze besteden wij uit aan architectenbureaus.

Als u, als architectenbureau, een ervaren adviseur zoekt voor uw projecten schroom niet om contact met ons op te nemen voor een vrijblijvend gesprek. Wellicht kunnen we iets voor elkaar betekenen.

De gehele bouwregelgeving is voor bouwend Nederland een niet (meer) weg te denken onderdeel. Of het nu gaat om het ontwerp als groter geheel of de specifieke toetsing van de brandveiligheid of het gaat om woningbouw of om bijvoorbeeld een ziekenhuis. Overal speelt de regelgeving een belangrijke rol.
De bouwregelgeving is constant in ontwikkeling.

Door onze integrale kennis op het gebied van bouwtechniek en -regelgeving kunnen we in een vroegtijdig stadium zorgen voor een efficiënt verloop van zowel het voorbereiding- als uitvoeringsproces.
Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de daarmee samenhangende wet- en regelgeving in werking gegaan.
Dit betekent onder andere dat de vergunningen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu zijn opgenomen in een geïntegreerde vergunning, nl. de omgevingsvergunning.

Dat zijn onder andere:

• Milieuvergunningen.
• Bouwvergunningen.
• Sloopvergunningen.
• Gebruiksvergunning.
• Reclamevergunning.
• Ontheffingsaanvragen.
• Inritvergunningen.

Omgevingsvergunning bouwactiviteit
De aanvraag voor het onderdeel bouwen is op zich een vak apart. We kijken hierbij naar de volgende punten:

• Gebouw indelen in gebruiksfuncties.
• Vaststellen van de bezettingsgraden.
• Gebruik- en verblijfsoppervlakten.
• Bouwfysische aspecten belichten.
• Brandveiligheid en brandpreventie.
• Toetsen van het ontwerp inclusief.

Bovengenoemde punten gaan alleen over de zaken die benodigd zijn in het kader van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), maar wij kunnen alle onderdelen die van belang zijn voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning verzorgen.

Omgevingsvergunning bedrijf
Wanneer iemand een bedrijf wil oprichten of veranderen, is vaak de Wet Milieubeheer van toepassing. In deze wet is bepaald wanneer een bedrijf een omgevingsvergunning met het onderdeel milieu nodig heeft of wanneer algemene regels gelden. Per situatie moet worden beoordeeld of sprake is van een vergunning- dan wel een meldingsplicht.
Wij kunnen beoordelen of u een vergunning nodig heeft en de aanvraag met bijbehorende vergunningstekeningen voor u verzorgen.

Omgevingsvergunning in gebruik nemen gebouw
Een omgevingsvergunning is nodig voor brandveilig gebruik bij het gebruik van gebouwen die nachtverblijf bieden aan meer dan 10 personen of dagverblijf bieden aan meer 10 dan personen jonger dan 12 jaar of met een lichamelijke of verstandelijke handicap. Het gaat bijvoorbeeld om ziekenhuizen, kinderdagverblijven, of basisscholen hotels.

Onderwerpen die van rol kunnen spelen, zijn naast de bereikbaarheid van het gebouw voor brandweervoertuigen en de beschikbaarheid een bluswater ook de aanwezigheid van brand- en ontruimingsinstallaties, rook- en warmteafvoervoorzieningen, de aanwezigheid van kleine blusmiddelen, de maximale bezetting en de inrichting van het gebouw.

Ontheffingsaanvragen
Een ontheffing van een voorschrift is vrijwel alleen mogelijk bij de verbouwing van een bouwwerk. Volgens de Woningwet zijn de nieuwbouwvoorschriften van het Besluit bouwwerken leefomgeving van toepassing op al het bouwen; dus ook op een te verbouwen gedeelte van een bouwwerk. Het bestaande gedeelte moet voldoen aan de voorschriften die het Besluit bouwwerken leefomgeving geeft voor bestaande bouwwerken. Het is mogelijk dat het te verbouwen gedeelte in redelijkheid niet aan bepaalde nieuwbouwvoorschriften kan voldoen, omdat dan bijvoorbeeld extra aanpassingen aan het bestaande gedeelte uitgevoerd dienen te worden. In dergelijke gevallen kunnen wij ontheffing van de nieuwbouwvoorschriften aanvragen.

Uitritvergunning
Met een in- / uitritvergunning geeft de gemeente toestemming om een bestaande in- / uitrit te wijzigen dan wel een nieuwe in- / uitrit naar de openbare weg te aan leggen. Iedere eigenaar of zakelijk gerechtigde van een perceel kan een vergunning aanvragen. In de aanvraag en nut moet noodzaak van de in- / uitrit nader worden toegelicht.

Omgevingsvergunning voor reclame
Voor het reclame maken op een pand, bijvoorbeeld met een reclamebord of lichtbak, is meestal een omgevingsvergunning voor het plaatsen van reclame nodig. Deze vergunning vraag je aan bij de gemeente. Voor grote, vrijstaande reclame objecten is een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. Als het gebouw een monument is, beoordeelt ook de monumentencommissie de aanvraag.

Omgevingsvergunning voor slopen
Wat vroeger de sloopvergunning was, is tegenwoordig de omgevingsvergunning voor de activiteit slopen. Afhankelijk van het plan, moet een omgevingsvergunning voor één of meer activiteiten worden aangevraagd, of de activiteit moet worden gemeld wanneer het plan is een bouwwerk, standplaats of woning (gedeeltelijk) te slopen.

Wanneer is een omgevingsvergunning nodig?

• De hoeveelheid sloopafval 10 m3 of meer bedraagt.
• Het slopen wordt uitgevoerd in een 'beschermd stads- of dorpsgezicht'.
• Het te slopen object een monument is.
• Het slopen ook het verwijderen van asbest betreft.

Naast het maken van bouwkundige tekeningen en het doen van bouwkundige keuringen en woningopnames is het van belang om goede berekeningen volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) te maken als aanvullende informatie voor uw bouwaanvraag.

EPC berekening
De afkorting EPC staat voor ‘Energie Prestatie Coëfficiënt'. Het is een cijfer dat aangeeft hoe energiezuinig een gebouw is. Hoe lager de EPC is voor een woning, hoe minder energie de woning nodig heeft om verwarmd te worden.
In de EPN, de ‘Energie Prestatie Norm', is vastgelegd hoe we de energiezuinigheid van een gebouw in Nederland moeten berekenen. De uitkomst van die berekening is de EPC. Een overzicht van de geldende EPC-eisen zoals die in het Bouwbesluit staan, vindt u via onderstaande link.

Vanaf 1 januari 2020 wordt de energieprestatie voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG) vastgelegd aan de hand van drie eisen:

1. de maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar;

2. het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar;

3. het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten.

Meer informatie over de huidige eis

EP-berekening
Vanaf 1 januari 2008 moet ieder gebouw in de woning- en utiliteitsbouw voorzien worden van een energieprestatiecertificaat bij bouw, verkoop of verhuur. Het bijbehorende energielabel moet bij bouw, verkoop of verhuur overlegd worden. Alphaplan heeft meerdere adviseurs in dienst die zijn gecertificeerd om labels te mogen afgeven. Als bureau hebben we conform BRL 9500 een procescertificering voor energielabeling en EP-maatwerkadviezen. Als u een stap verder wilt en actief opzoek wilt naar besparingsmogelijkheden dan is een maatwerkadvies een goede optie.

Ventilatieberekening
Voor een prettig binnenklimaat is het belangrijk dat voldoende wordt geventileerd en dat een betrouwbare ventilatieberekening is uitgevoerd. Voor het bepalen van de ventilatiecapaciteit rekenen we conform de vigerende eisen die opgenomen zijn in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Aan de hand van de ventilatieberekening kunnen we een roosterselectie uitvoeren. De afmetingen van de roosters bepalen we aan de hand van de plattegronden. De roosterselectie vindt plaats op basis van de benodigde ventilatiecapaciteit.

Daglichtberekening
Om te controleren of voldaan wordt aan de eisen die gesteld zijn aan de daglichttoetreding toetsen we het daglichtplan. Dit doen we volgens de eisen die in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) zijn opgenomen. We kunnen op basis van bouwaanvraagtekeningen beoordelen of de aangegeven daglichtopeningen voldoende zijn en/of aanpassingen in het ontwerp nodig zijn.

Oppervlaktebepaling
Bij elke reguliere bouwaanvraag is een oppervlakteberekening nodig. Het gaat dan om de verhouding bruto vloeroppervlak, gebruiksoppervlak en verblijfsgebieden. Deze berekeningen worden gemaakt volgens de NEN 2580. In deze norm staat omschreven hoe we de berekeningen dienen uit te voeren. Andere oppervlaktes kunnen zijn: verhuurbaar oppervlak, netto vloeroppervlak, gebruiksoppervlak van compartimenten en inhoud van gebouwen. Voor elk gebouw kunnen wij de specifieke oppervlaktes in kaart brengen.